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不動産は固定資産の一種のため、相続した人はその不動産にかかる固定資産税の支払いが必要になります。
固定資産税の負担について名義人の変更手続きをどうすればいいのか、と疑問に思っている方も多いでしょう。そこで、本記事では、固定資産税の名義変更について詳しく解説していきます。
名義変更手続きの手順や、もし名義変更をしなかった場合はどうなるのかについても見ていきますので、ぜひ参考になさってください。
1. 相続後、固定資産税の名義変更は必要？
まずは相続が起きた時に不動産の固定資産税は誰が払うことになるのか、固定資産税の基本を押さえながら見ていきます。
通常は1月1日時点の登記名義人が支払う
固定資産税の基本ルールとして、毎年1月1日時点で不動産登記簿に所有者として名前が載っている人に納税義務が発生します。
そのため被相続人（亡くなった人）が年の途中に死亡しても、基本的に納税義務は亡くなった人にあるということです。
死亡した人は納税できませんが、納税義務は相続人に引き継がれるので、被相続人がまだ支払っていない固定資産税があれば、亡くなった人に代わり相続人が納税手続きを行うことになります。
死亡後の固定資産税は相続人が支払う
相続人が複数人いる場合、基本的には相続人全員が全額の納付義務を連帯して負います。
連帯納付義務といって、自分の法定相続分だけを負担すれば良いわけではなく、個々人が、全額の納付義務を負う点を理解しておきましょう。
ただし求償といって、特定の人が多く払った場合は、他の相続人に後で応分の支払いを求めることができます。
登記上の名義変更が必要
正式に対象不動産を相続する相続人が確定したら、その人が翌年以降の固定資産税の支払いを適切に引き受けられるように名義変更が必要です。しかし「固定資産税の名義変更」という考えは無く、市区町村の役所でも受け付けてくれません。
不動産の名義変更は法務局で「登記」手続きをすることで可能になり、相続不動産の場合は相続登記を行うことで名義を変更することができます。
相続登記を行えば、その情報が市区町村にも伝わるので、固定資産税の納付書の送り先名義も自然に変更されます。
相続登記ができなければ「現所有者申告」が必要
何らかの理由で相続登記ができない場合、市区町村の役所では対象不動産の固定資産税の納付書を誰に送ればよいか対象が絞れません。
そのため相続登記ができない場合、地方税法の規定により、相続によって自分に不動産の所有権が一部でもある場合には、相続発生の翌日から3ヶ月を経過する日までに「現所有者申告」をしなければならないことになっています。
つまり相続発生から3ヶ月以内に相続登記ができない場合は、市区町村の役所に「現所有者申告」が必要になるということです。
これにより不動産の権利者を自治体に申告することになるので、自治体としては責任者を明確にすることができ、固定資産税の支払い忘れや納税逃れを防止することができます。
必要な現所有者申告を怠ると10万円以下の過料に処せられることになるので注意してください。
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2. 固定資産税の名義変更をしないとどうなる？
では相続登記をせず、現所有者申告もしないとした場合どうなるか見ていきます。
まず登記上で名義が変更されず現所有者申告がなかったとしても、不動産に関係する相続人の調査は自治体が独自に行うことができます。手間はかかりますが、自治体は関係者を突き止めて固定資産税の納付書を送るなどの対応が取ることが可能ということです。
ですから固定資産税を払わなくてよくなるとか、納税義務を逃れられるというようなことはないので、この点は理解しておいてください。
また、その不動産の利活用などの制限を大きく受けることが考えられ、不動産所有者として大きなリスクを負うことになるので、こちらの面でも注意が必要です。
不動産の名義変更をしないことで以下のようなリスクやデメリットが考えられます。
①売却や担保提供ができない
登記の仕組みは、そもそも外部の第三者から見てその不動産の所有者をしっかり確認できるようにするために作られたものです。
不動産の売り買いをする、担保に提供するなどの際には、取引の相手方が必ず登記簿を確認してその不動産の名義人をチェックします。名義変更をしていない場合、所有者の確認が取れないことになるので誰も取引に応じてくれなくなります。
②差し押さえにあう可能性
相続人の中に借金がある者がいる場合、その相続人の相続分について、債権者が差押えをする可能性があります。
そうなると他の相続人もその不動産を自由に利活用できなくなる恐れがあり、せっかくの不動産としての機能を発揮できなくなるかもしれません。
③相続人が雪だるま式に増える
名義変更をしないままで現在の相続人が死亡すればそこにまた相続が起きます。
その不動産にかかわる相続人の数が相続発生を機に雪だるま式に増えていくので、後で名義変更をしようとしたときに莫大な手間がかかってしまう可能性があります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されます。
固定資産税の名義変更は、相続登記を行うことでするということはお話ししました。
その相続登記はこれまで国民の義務ではなかったのですが、法改正により2024年の4月1日から義務化されることが決まっています。
もうすでに発生している相続事案の場合は上記の期日から3年以内に、上記期日以降に発生した相続事案の場合は相続発生から3年以内に相続登記をすることが義務付けられ、これに違反すると10万円以下の過料に処せられることになっているので注意が必要です。
名義変更しないと前項で見たようなリスクやデメリットがあるので、義務化前でも相続登記はすべきであると言えますが、義務化以降は罰則もあることから特に漏れのないように手続きを取って頂きたいと考えます。
【2024年法改正】相続した家の名義変更をしないとどうなる？罰則やリスク、期限を解説
3. 固定資産税の名義変更手続き
では固定資産税の名義変更（相続登記手続き）について方法や手順を見ていきます。
法務局で相続登記を行う
相続登記の手続きは不動産を管轄する法務局で行いますが、いきなり行うことはできず事前に色々と準備が必要です。
その流れを確認していきます。
①登記簿を取って現状を確認する
まずは対象の不動産の現状を知るために法務局で登記簿を取得します。
名義が亡くなった人の名前になっていればいいですが、もし過去の相続で名義変更されていなかった場合は過去にさかのぼって相続登記のやり直しが必要です。
また抵当権などの権利設定がなされている場合には抵当権者の名義や借り入れ金額なども記載されているので確認しておきましょう。
②不動産を引き継ぐ人を決める
遺言書が無い場合、あるいは遺言書があっても相続人全員の合意があれば遺言書とは別の人物に不動産を相続させることができます。
遺産全体の構成を見つつ誰がどの遺産を相続するのか話し合い、不動産の権利を引き継ぐ人を決定します。
③必要書類を集める
不動産を引き継ぐ人が決まったら、名義変更のための相続登記にかかる必要書類の収集に入ります。
④登記申請する
必要書類が揃ったら不動産を管轄する法務局で相続登記の申請手続きを取ります。申請の際には下で見るように一定の登録免許税の納付が必要になります。
申請手続きは郵送でも可能ですが、間違いがあった時の対応も考えて窓口に持参して行う方が安心です。
名義変更の必要書類
相続登記ではケースによって必要な書類が若干変わってくるので、実際の相続事案に応じて必要となる書類を法務局もしくは専門家に確認するようにしてください。
主に必要になる書類を以下で確認します。
①登記申請書
法務局のWEBサイトで入手できます。
法務局 不動産登記の申請書様式について
ケースに応じて17番～22番のいずれかを使用することになります。
②被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を集め、他に知られていない相続人がいないかチェックします。
戸籍謄本は被相続人の本籍地のある市区町村の役所で発行手続きが必要で、遠方の場合は郵送でのやり取りになります。
③被相続人の住民票の除票
被相続人の最後の住所地を管轄する市区町村の役所で入手できます。
④相続人の戸籍謄本
相続人の本籍地のある役所で戸籍謄本を発行してもらいます。
⑤不動産を取得する人の住民票
相続不動産の権利を取得する人の住民票です。
お住いの市区町村の役所で発行できます。
⑥固定資産評価証明書
登録免許税の金額を計算するために必要です。対象不動産を管轄する市区町村の役所で発行してもらいます。
⑦遺言書もしくは遺産分割協議書
遺言書がある場合は遺言書、もしくは相続人同士での話し合いをした場合は遺産分割協議書を使用します。
名義変更にかかる費用
相続登記による不動産の名義変更では、まず法務局での申請の際に登録免許税という税金がかかります。
金額は不動産一つにつき、固定資産税評価額×4/1000です。
相続登記の手続きは一般の方には難しいことも多いので、司法書士に依頼することもでき、その場合は専門家報酬がかかります。司法書士の報酬は事務所ごとに費用体系が違うので個別に確認が必要ですが、大体10万円前後が相場になることが多いです。
相続登記後、いつから固定資産税を払う？
相続不動産の取得者が確定し相続登記が済んだら、翌年の1月1日時点で登記簿上の所有者となりますから、これ以降は登記名義人に対し自治体から正式に固定資産税の納付書が送られてきます。
自治体にもよりますが概ね4～6月頃にかけて納付書が自宅に郵送されてきます。
家の売却を考えている方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較できるので、 高く・早く売れる可能性が高まります。
4. 未登記建物の固定資産税はどうなる？
ここでは、未登記建物の固定資産税についてどのような扱いになるのか見ていきます。
未登記建物とは
ここで言う未登記建物とは、簡単に言うと登記簿というシステムに一度も登録されておらず、登記上は存在しない建物を指します。
例えば敷地内で建物を建て替えた後にその登記を一度も申請していないケースや、自己資金だけで新築物件を購入し住宅ローンを利用しなかったため、銀行などから未登記であることを指摘される機会がなかったようなケースで稀に発生します。
不動産登記簿は所有権や抵当権などの情報が記載される「権利部」と、その不動産の基本情報が格納された「表題部」に分かれるのですが、建物を建てた場合、1ヶ月以内に表題部の登記をしなければならないことになっています。
しかし何らかの理由で表題部の登記がなされないこともあり、そのような物件を未登記建物と言います。
未登記建物でも固定資産税は請求される
未登記建物のために登記簿上で所有者が確認できなくても、自治体は様々な方法で固定資産税の対象になる建物の建築をチェックして回っています。
登記簿がなければ固定資産税を課税できないということはなく、課税対象が実在する以上は課税できるので、自治体は建物の所有者とみられる人物に納付書を送り税金をとることになります。
未登記建物を相続した場合の手続きの流れ
未登記建物が相続不動産となった場合は相続処理に手間がかかります。
まずその不動産を引き継ぐ相続人を決めたら、最初に「表題部」の登記申請を先行して行います。その際には建物の図面や建築確認通知書、工事完了引渡証明書などの資料が必要になります。
表題部の登記手続きが済んだら、次に所有権保存登記の申請を行います。
所有権保存登記は建物が建ってから最初に行う「権利部」の登記で、これを行うことで所有権者の名義を登記簿に反映させることができます。
5. まとめ
この回では相続後の固定資産税の名義変更について、手続きの手順や名義変更をしなかった場合のリスクなどと共に見てきました。
相続不動産の固定資産税は相続人が納税義務を引き継ぐことになりますが、不動産を正式に取得引き継ぐ人が決まったら名義変更を行いましょう。そうすることで以後はその名義人が責任をもって固定資産税を支払っていくことになります。
固定資産税の名義変更は相続登記によって行うことになるので、市区町村の役所ではなく不動産を管轄する法務局で手続きをとってください。
相続登記は近く義務化が決定しているのでこちらにも注意が必要ですが、もし理由があって相続登記ができないときは現所有者申告の手続きを市区町村の役所でとることが義務付けられているので、この点も意識しておきましょう。
