車好きなら、やはり自分の車を雨風から守るガレージが欲しいですよね。しかし、いくら自分の敷地であっても、手続きせず勝手にガレージを建てれば、違法建築としてあとから処罰を受ける可能性があります。
ガレージに対する固定資産税も払っていないので、最悪資産の差し押さえにまで発展する可能性もゼロではありません。
せっかくのガレージライフがトラブルで台無しにならないよう、本記事ではとくに固定資産税に焦点を当てて、ガレージ建設のポイントを解説していきます。
1. ガレージに固定資産税はかかる？
所有する土地や建物に対して、毎年課税されるのが固定資産税です。ガレージも建物なので、ガレージを建てれば、固定資産税が発生します。
しかし、条件によっては、ガレージに固定資産税が課税されないケースもあります。あとから後悔しないためにも、どういう条件で固定資産税が発生するのか、しっかりと確認していきましょう。
固定資産税がかかるガレージの特徴
固定資産税の対象となる家屋は、不動産登記法による建物が基準となっています。したがって、ガレージが不動産登記法上の建物に該当すれば、当然固定資産税が発生するわけです。
不動産登記法における建物の認定基準では、以下の3点を要件としています。
外気分断性とは、屋根があり、周囲（3方向以上）が壁で覆われている仕様を指します。なので、雨風を凌げる家型のガレージは、固定資産税の課税対象です。
土地定着性は、基礎によって土地にしっかりと固定されているかどうかが焦点になります。よく見かけるプレハブや物置タイプの建物は、外気分断性という面では課税対象です。しかし基礎ではなく、移動可能なブロックの上に設置している場合は、土地定着性があるとは認められません。
また、屋根と壁があり、基礎の上に設置されていれば、外部の影響を受けることなく目的（ガレージの場合は駐車や整備）の用途に利用できます。
固定資産税がかからないガレージ
先ほど、外気分断性・土地定着性・用途性の3要素を満たしたガレージが、固定資産税の対象になると説明しました。ということは、この3要素が該当しないガレージなら、固定資産税はかからないわけです。
具体的には、以下の3パターンが考えられます。
ブロック上に設置されたプレハブのように、基礎で地面と強固に連結されていないガレージは、固定資産税の対象外です。ただし、給排水管や電線が繋がれている場合は、課税対象とみなされることもあるので、事前に業者へ確認しておきましょう。
壁が2方向しかないガレージは、完全な外気分断性があるとはいえないので、課税対象とはみなされません。したがって、壁がなく屋根と柱だけのカーポートは、固定資産税の対象外です。
カーポートなら固定資産税がかからない
前述の通り、壁のないカーポートなら固定資産税はかかりません。2方向だけ壁のあるガレージも非課税ですが、外気から車を守るというガレージの役割を考えると、あまりよい選択とはいえないでしょう。
外気を遮断して車の劣化を防ぎたい人は、多少固定資産税がかかっても、密閉された通常のガレージを選びます。
一方で、固定資産税の負担減に重きを置くなら、やはりカーポートがオススメです。使用する部材も少なく、ユニット化されているので、工事費用も大幅に削減できます。
屋根があれば、通常の雨なら十分防ぐことができ、悪天候時の荷物の積み下ろしも格段に楽です。
ただし、店舗や事務所に来客用として設置したカーポートは、固定資産税の課税対象になるので注意してください。
2. ガレージを建てたらバレる？抜け道はある？
自分の敷地なのだから勝手にガレージを建てても、バレなきゃ大丈夫だろうと考える人もいるかもしれません。しかし、許可なくガレージを建てれば、まずバレると考えておくべきです。
正式な手続きを踏まずにガレージを建てたら、どのような問題が発生するのか、しっかりと頭に入れておいてください。
建築確認を怠るのは違法
建築確認とは、建築基準法や条例に適合した建物が建てられているかをチェックするための手続きです。建築確認は、着工前と完了時の計2回必要です。
まずは着工前に、必要な書類を提出（建築確認申請）して、工事内容が法律に沿っているか、書類審査がおこなわれます。
この書類審査に合格すると「建築確認済証」が発行され、正式に工事が許可されるのです。あとは、工事完了後に完了検査を受けて、「検査済証」を受領すれば、法的には工事の完了です。
建物を建てる際には、建築確認申請が義務づけられています。建築確認を受けずに建物を建てれば、無許可工事として1年以下の懲役または100万円以下の罰則を課せられる可能性があります。
建築物に対しても、発覚した時点で、工事停止や使用停止命令が下されるでしょう。行政の指示に従わない場合は、最終的に解体処分を命じられることもあります。
ガレージの建築がバレる理由
無許可でガレージを建築すれば、かなりの確率でバレると思ってください。
理由は大きく3つあります。
まず、市町村の担当部署では、定期的に建築基準法違反建築物をパトロールしています。近年は、航空写真による調査も頻繁におこなわれており、現地調査の前に無許可建築物はあらかたバレてしまうようです。
また、固定資産税のためにおこなわれる家屋調査も、違法建築物の重要な手がかりのひとつです。毎年1回は調査がおこなわれるため、新しくガレージが建てられていれば、調査記録に残ります。
近隣住民からの通報でバレるケースも少なくありません。「工事看板がないけれども許可を受けているのか？」「生意気に増築などしやがって……」など、私たちが想像している以上に、怪しげな工事に対して不快感を覚えている人は多いのでしょう。近隣住民からの通報も、重要な情報源になっています。
固定資産税を回避する方法はない
なんとか、固定資産税を回避する方法はないかと誰もが思うものです。しかし、結論をいえば、ガレージに対する固定資産税を回避する抜け道はありません。
建築確認申請をしていれば、建物の存在は明らかであり、完成後は毎年固定資産税が発生します。
また、無許可建築がバレた場合、次年度以降から、しっかりと正規の固定資産税が課せられます。現実的に、過去に遡って課税されることはほとんどありませんが、無許可建築は完全な脱税行為であるという認識を忘れてはいけません。
もし、どうしても固定資産税を払いたくないなら、ガレージではなくカーポートを選ぶのもひとつの方法です。前述の通り、3方向を壁に囲まれていないので、固定資産税は発生しません。
ただし、カーポートの建築には建築確認が必要です。固定資産税と建築確認はまったく別の話なので、誤解しないようにお願いします。
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3. ガレージの固定資産税はいくら？
ガレージには固定資産税が課税されることがわかったところで、今度は実際にどのくらい固定資産税がかかるのか、具体的に計算してみましょう。
ガレージの固定資産税の計算方法
ガレージも、一般的な家屋と同じ計算式で税額を算出します。
課税標準額は、固定資産税評価額とほぼ同額なので、固定資産税台帳を確認すればわかります。しかし、課税標準額は建築費用のおよそ60%に設定されているため、わざわざ台帳を確認しなくても計算は可能です。
仮に300万円の工事費がかかったとすると、300万円 × 60% × 1.4% ＝25,200円が、ガレージに対する固定資産税額になります。
なお、ガレージは居住用ではないため、新築後3年間税額が1/2になる軽減措置は適用されません。
ガレージの都市計画税の計算方法
ガレージを新築すれば、毎年必ず都市計画税を支払わなければなりません。都市計画税の計算式は基本的に固定資産税と同じですが、税率が0.3%になります。
固定資産税と同じ300万円で計算すると、300万円 × 60% × 0.3% ＝5,400円が、ガレージに対する都市計画税額です。
固定資産税・都市計画税ともに、4〜5月頃に通知書が送付されます。一括納付も可能ですが、4月・7月・12月・翌2月の4期にわけて、分納するケースが一般的です。
4. 固定資産税を抑えるガレージの建て方
最後に、固定資産税の負担を少なくするガレージの建て方について、ポイントを紹介していきます。
固定資産税減額を意識したガレージの設計例
画像引用：LIXIL | カースペース | カーポート・シャッターガレージ（１～3台用 等、屋根付き／屋根なし）
あくまでもガレージにこだわるのであれば、固定資産税を削減するためには、面積をできるだけ狭く設計するしかありません。しかし、せっかくのガレージなのに、狭くて使い勝手が極端に悪くなってしまえば、わざわざ設置する意味が半減します。
そうなると、やはりカーポートが最善の選択になるでしょう。ブロック＋プレハブタイプのガレージでもよいのではと思うかもしれませんが、ブロック基礎は確認申請で認められない可能性が非常に高いです。
小さな物置（10㎡以下なら確認申請は不要）ならともかく、車1台分のガレージとして、最低でも幅3m・奥行き6m・面積18m2（約5.5坪）は必要になります。夫婦が1台ずつ車を所有している場合は、当然倍の10坪はないと厳しいでしょう。
そう考えると、やはり屋根と柱だけで構成されているカーポートが、ベストな選択です。なお、カーポートの形状による固定資産税への影響はなく、片屋根式でも四隅に柱のある複数台対応のカーポートでも、壁がなければ固定資産税は発生しません。
費用対効果の観点
前述の通り、固定資産税を考えれば、プレハブがベストな選択です。しかし、しっかりと密閉された空間が欲しいという人は、やはりガレージを選ぶようになるでしょう。
以下、ガレージ建築における、費用対策のポイントをまとめておきます。
ガレージの登記費用がかかる
ガレージは建物なので増築扱いとなり、表示変更登記が必要です。表示変更登記は、所有者になってから1か月以内におこなわなければなりません。登記を怠ると、10万円以下の過料に課せられる可能性があるので注意してください。
登記は自分でもできますが、準備や手間を考えると、司法書士に依頼するほうが無難です。会社によって多少の変動はあるものの、費用については、5〜10万円程度みておけば間違いないでしょう。
既製品のガレージを選ぶ
外観や資材に特別なこだわりがないのであれば、プレハブのような既製品を選ぶと、建築コストは大幅に削減できます。ガレージに限らず、自分の意見を反映させたオーダーメードは、手間の分だけ高くなって当然です。
1台分の独立型ガレージの建築費用は、およそ100〜200万円（木造の場合）といわれています。一方、既製品なら工事費込みでも、80〜90万円ほどで収まるはずです。
もちろん、施工会社によって、工事費用は変わってくるので、必ず数社から見積もりをもらうようにしましょう。
ガレージ施工会社に直接依頼する
ガレージ建設を依頼する場合、工務店やホームセンター・リフォーム会社など、いくつかの選択肢が候補に上がってきます。もちろん、どこに依頼しても、ガレージの建設は可能です。しかし、ホームセンターやリフォーム会社の多くは、自社で施工をしません。
であれば、最初からガレージの施工会社に直接依頼すれば、仲介業者の中抜きコスト分だけ支払いを削減できるはずです。
ただ、施工会社は比較的小規模な会社が多いので、信頼できる業者を探すのが少々大変かもしれません。でも、費用面を考えれば、手間をかけるだけのメリットは十分にあります。
5. まとめ
いくら自分の土地でも、無許可でガレージを建てるのは違法です。必ず確認申請をおこない、工事が完成したら登記を忘れないでください。どうしても固定資産税の負担が気になる場合は、ガレージではなくカーポートがオススメです。
いずれにせよ、法律が絡んでくる話なので、必ず工事を依頼する業者に相談してトラブルのない方法を選んでください。
執筆
オウチーノニュース編集部
マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。
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