引き渡し直前の国立市マンション“解体撤去”騒動でみんなが困惑しているワケ

image

 マンション価格の高騰が話題の東京都内で6月初旬、世間を驚愕させる事件が起こった。東京・国立市にある7月引渡し予定の新築マンションが購入者に引き渡されることなく解体撤去されるとの話が各種メディアで取り上げられたのだ。

 事業者は大手不動産業者である積水ハウス。同社は6月11日にニュースリリースを行い、当該マンションについて「マンションの存在が富士山の眺望など周辺の景観に与える影響を十分に検討できなかった」として事業を中止、建物を解体撤去すると発表した。

 このマンションは「グランドメゾン国立富士見通り」と言い、JR国立駅から徒歩10分の立地に所在。敷地面積464.42㎡(約140.48坪)、建物延床面積1651.65㎡(約499.6坪)、地上10階建て、総戸数18戸の比較的規模の小さなマンションである。計画段階であればいざ知らず、建物自体は竣工していて7月の引渡しを目前にしての解体撤去は、その理由とともに世間から大きな反響を呼んだ。

 さて、にわかには信じがたい話であるが、今一度冷静に今回の事態と本件にかかわる人たちのそれぞれの事情と立ち位置を整理してみよう。

前代未聞の決断を下した積水ハウス

 第一の関係者は(1)事業者の積水ハウスだ。不動産業界内でも前代未聞の決断を下したが、業界関係者の一致した感想は「信じられない」の一言に尽きる。実は国立市はマンションなどの不動産開発が「非常にやりづらい地域」として業界内では有名な街だ。かつて、2000年代初めには市内の大学通り沿いに建設された高さ44m、14階建てのマンションに対して、20mを超える部分(7階から14階部分)を撤去せよとの民事訴訟が提起されて話題を呼んだ。裁判は法令に則って建設した事業者側の勝訴となったが、できあがった建物に対して一部を壊せ、などというかなり強引な住民たちの要求は、業界内に国立市はかなりやっかいな地域であることを印象付けた。

 今回も法令に則って十分な協議を行い、開発申請において行政からも許可され、適正に建設された建物が「配慮が足りなかった」との理由で解体撤去されるというのはどうみても理不尽であり、これを環境に配慮した会社の英断などと賞賛するコメントに対しては正直違和感を覚えざるを得ない。

事業者側の負う損失はいくらなのか?

 実際に事業者側の負う損失はかなりの金額になることが推測される。取得した土地は約140坪。周辺の公示地価で坪当たり150万円程度なので、昨今の取引環境を加味し、実際の取得価格はおおむね1.5倍の225万円とする。土地代だけで3億1500万円になる。建物建設費は高騰を続けているが坪当たり建設費を140万円として延床面積約500坪だから建物代は7億円くらいだろう。これに土地取得関連費用、建物建設関連費用、広告宣伝費、本部経費などを加えると、ざっくりだが全体費用は13億円前後になるものと推定される。18戸の分譲価格は7200万円からとされているので平均8000万円として売り上げは14億4000万円。このマンションの分譲によっておおむね1億円強の利益を会社として目論んでいたはずだ。

 この建物を解体するとなるとどのくらいになるだろうか。鉄筋コンクリート造の解体費および関連費用を加えると坪当たり15万円として7500万円。売買契約をした住戸に対する違約金も発生する。宅建業法上は売主都合による契約解除では買主から預かった手付金の倍額相当(手付倍返し)を支払う必要がある。手付金を売買価格の1割として1住戸1600万円(800万円×2)。今回は引渡し直前でのキャンセル。買主の中には住んでいた住戸をすでに売却している人などがいる可能性があり、今後の実損をめぐって損害賠償を請求される恐れがあるので何らかの補償金を加算する必要がある。ざっくりだが戸当たり500万円を補償するとすれば1住戸あたり2100万円。18戸の契約率を7割として13戸が契約済みとすると補償額は2億7300万円。

株主からみれば、踏んだり蹴ったり

 これらの損失額の合計は表面上で計算しただけで建物の除却損を足し合わせて19億円程度の金額になる。これを「積水は大手だから、鷹揚だ」などとは言えないだろう。同社は2017年、品川区西五反田にある600坪の開発用地の取得にあたって、地面師に騙されて63億円を詐取された事件でも世間を騒がせた。「建ててみたら、あれ? たしかに富士山見えなくなっちゃったから、ごめんね。壊します」で済まされる事案ではない。

 すくなくとも同社の株主からみればまさに踏んだり蹴ったりである。今年の株主総会は4月下旬に終了しているが、来年の株主総会までに株主は忘れるだろうなどと高を括っているとも思われない。本当にどのように対処するつもりだろうか。

 事業者側は開発手続きも建物建設における構造上の問題もなかった、と説明しているが、なんらかの事象が発生し、このまま引き渡すよりも解体撤去するほうが良い、という判断を下したのではないかと勘ぐる業界関係者は多い。
image

積水ハウスのマンション解体を知らせる張り紙 ©時事通信社

行政にとっても「寝耳に水」の事態

 次の関係者が(2)行政と(3)住民だ。行政からみても解体撤去の発表はまさに「寝耳に水」の事態であったようで、あたかも行政の不作為で強硬に反対する住民を十分に説得できず、結果として解体撤去になったかのようだ。国立市は開発を否とするどうにも面倒な自治体であるとのレッテルを貼られかねない。

 本件が取り上げられた市議会でも永見理夫市長の答弁はしどろもどろに見えたし、「非常に遺憾」「事業者に厳重に抗議する」などまるで火の粉がかかるのを防ぎたいと言わんばかりの支離滅裂ぶりだ。

 実際に本件を受けて、私の周辺のある不動産関係者は、「ほーら。だから言ったろ。国立なんかでマンション建てちゃダメなんだよ。ルールがあるようでない。行政が一部の住民の大きな声ばかりを気にしているから、やってられないよ」と嘯いた。

まるで子供の喧嘩の顛末

 たしかにルールどおりにやってもイチャモンつけられるのでは、怖くて国立市内ではとても開発行為ができない。国分寺や立川でできることが、両駅の間にあって両方の名から一字ずつを取って付けたやや安直にみえる名前の街「国立」ではできない。つまり放置しておこうとなる。もちろんそういう状態であることに多くの市民が賛同しているのなら、条例を改正して「絶対に開発をさせない」と明記する必要があるだろう。

 曖昧で及び腰の行政に対して住民も今回の事態は「鳩に豆鉄砲」だ。たしかに景観を守ることには一定の理屈がある。明文化されたルールだけに則るのではなく、地域の個別の都合も考えなければならない。事業者側に実情を丁寧に伝え、互いに協調して開発を行っていくことは大切であるが、今回はまるで子供の喧嘩の顛末のようなものだ。

 気に入らないから文句を言っていたら、「だったらいいよ。やらねえよ。やめたやめた」と相手がおもちゃを放り出して出て行ってしまったような光景だ。すると周りからは、「あんたがあんまりひどいこと言うからだ。いじめたんだろ」と見られて困惑しているさまが、ニュース等の映像から窺い知れる。

 果てには住民の中に事業者の触れてほしくない事案を握っている者がいて、事業者が脅されて、やむなく解体撤去に至ったのでは、などという憶測までが出る始末だ。

国立市は「住みづらい街」という印象に?

 最後の関係者はこれを見つめる(4)一般消費者だ。なんとなく国立市は「住みづらい街」だと感じた人が多かったのではないだろうか。反対のあったマンションに引っ越して来たら、近所から無視されるのではないか。子供がいじめられるのではないか、といった疑念だ。仮に将来新築マンションが市内に登場したとしても、こうした噂を気にして誰も食指を動かさない。そうした事態を想定してますます街は、人の新陳代謝がすすまなくなってしまうのではないだろうか。まっとうに生活している市民にとって、こうした悪評がたつのもずいぶん迷惑な話であろう。

 本当の理由(積水ハウスは「景観への影響」と言っているが)はやはりわからない。だが今回の事案はある種の分断であり、無用な対立であり、結果として誰も納得せず、利得もない、なんともしょうもない出来事であったことだけが印象に残る、お粗末なドタバタ劇である。