2000万円で土地を売却したら税金はいくらかかる? シミュレーション計算付き

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土地を高値で売却できても、多額の税金を払わなければならないとしたらどうでしょうか。手元に残るお金は予定額を下回り、売却後のライフプランに影響が出てしまうかもしれません。土地を売却したときはどのような税金がかかるのでしょうか。

課税される条件やタイミング、課税金額が気になる方は多いでしょう。売却後のライフプランを確実なものとするために、税金の種類と税率、税額を売却前に確認しておきましょう。

1. 土地売却にかかる税金の種類

ここでは土地を売却するときにかかる税金を紹介します。税金がかかるタイミングや税率などを確認しましょう。

所得税

土地の売却で譲渡所得があるときは、所得税が発生します。所得税の税率はその土地を所有していた期間で以下のように変わります。

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所有期間は、売却した年の1月1日を基準に算定する点にご注意ください。上記税率には復興特別所得税を含んでいます。

住民税

土地の売却で譲渡所得があるときは、住民税も発生します。土地の所有期間によって税率が変わる点は所得税と同様です。

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印紙税

土地の売買契約書に貼り付ける印紙代は、印紙税として納付されます。売主が保管する売買契約書分の印紙代は売主が負担するのが一般的です。

印紙税額は売買代金に応じて決まります。軽減税率適用後の印紙税は以下の表のとおりです。

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2. 2000万円で土地を売却したときの税金計算シミュレーション

土地売却時の税金計算シミュレーション
土地の売却で税金がいくらかかるのか、シミュレーションをしてみましょう。シミュレーションの前に、前章で触れた「譲渡所得」の計算の仕方を解説します。

譲渡所得があるのかどうか

土地の売却代金が、「その土地を購入した費用(取得費)+土地を売ったときにかかった費用(譲渡費用)」よりも大きいと、譲渡所得があるものとみなされます。
譲渡所得を計算式で表すと次のようになります。

  • 譲渡所得=売却代金-(取得費+譲渡費用)
  • たとえば、1000万円で取得した土地を2000万円で売却したとします。譲渡費用として70万円の支出がありました。売却代金2000万円は「取得費(1000万円)+譲渡費用(70万円)」より大きいので、その差額である930万円が譲渡所得になります。
    930万円の譲渡所得に対しては所得税、住民税がそれぞれ課税されます。

    2000万円で土地を売却したときの税額シミュレーション

    では、2000万円で土地を売却したときの税額をシミュレーションしてみましょう。

    土地の取得費は1000万円、譲渡費用は70万円なので、譲渡所得は930万円です。譲渡所得にかかる税金は所有期間に応じて決まりますので、それぞれのケースで税額を算出します。

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    ※便宜的に1000円未満は切捨処理をしています。

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    3. 控除を活用して非課税に

    不動産売却時の特別控除
    譲渡所得があっても特別控除を利用すると、課税譲渡所得金額がなくなり所得税、住民税ともに課税されないことがあります。ここではふたつの特別控除について説明します。

    相続空き家の3000万円控除

    被相続人が住んでいた家(昭和56年5月31日以前に建築された家屋のみ対象)の敷地を相続し、空き家の状態であった家屋を取り壊して更地にして売却したときに利用できる特例です。

    令和6年からは、売却を行った日が属する年の翌年2月15日までに家屋を取り壊して更地にしたときも、この特例が利用できるようになりました。

    控除額は最大3000万円です。ただし、相続後、取り壊し前に誰かがその家に住んでしまっていたらこの特例は利用できません。

    居住用財産の3000万円控除

    自身が住んでいる、または過去に住んでいた家屋を取り壊して更地にした土地を売却したときに利用できる特例です。
    控除を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

    1.家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結していること
    2.住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

    なお、家屋を取り壊してから売却するまでの間に、土地を貸し駐車場などとして利用していたらこの特例は利用できなくなります。

    4. 土地を売却したときに確定申告は必要?

    土地売却時に確定申告は必要?
    土地を売却し、譲渡所得があったとき、または特例を利用するとき(課税譲渡所得金額がゼロになったときも含む)は確定申告が必要です。売却した年の翌年の2月16日から3月15日までが申告期間になるので忘れずに手続きを行いましょう。

    5. 土地を相続したら相続税がかかる

    土地の相続税
    土地を相続したときは、土地の評価額を基準として相続税が課せられます。相続時の土地の評価額は路線価を用いて算定します。路線価の評価割合は公示価格の80%程度なので、実勢価格よりは低くなることが一般的です。

    また、一定の要件を満たした宅地については、限度面積部分に対しては評価額を80%減額する「小規模宅地等の評価減の特例」が利用できます。
    なお、土地を含めた相続財産の課税価格が基礎控除の範囲内だったり、税額控除を利用するなどすれば、相続税はかかりません。

    まとめ

    2000万円で土地を売却したときにかかる税金について説明しました。税額の大小を考えるなら、やはり譲渡所得にかかる所得税と住民税があるかどうかがポイントとなります。
    譲渡所得を少なくするために取得費や譲渡費用を漏れなく計上すること、特例の利用を検討すること。この2点をしっかり行いましょう。

    ただし、特例利用で課税譲渡所得金額をゼロにするときは、確定申告を行わなければなりません。こちらも忘れないように注意してください。

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    執筆

    オウチーノニュース編集部

    マイホーム購入のダンドリ、不動産売却にかかる費用、賃貸物件の探し方など、住まいの基礎知識から契約、税金といった専門的な内容までわかりやすく解説。宅地建物取引士や司法書士、税理士、FPなどの不動産・お金の専門家が、監修・執筆した記事を配信しています。